AfAMax

Kürzere Abschreibungsdauer ist gesetzlich zulässig

Als Eigentümer einer vermieteten Immobilie sind Sie nicht zwingend an die pauschale Abschreibungsdauer von 40 oder 50 Jahren gebunden.

Gerichtliche Bestätigungen

Gesetzliches Wahlrecht gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
Wirtschaftlicher Wertverzehr ist ausreichend – der rein technische Zustand ist nicht allein ausschlaggebend.
Private Gutachten sind zulässig – die Beauftragung eines gerichtlich bestellten Sachverständigen ist nicht erforderlich.
Keine Verpflichtung zur Vorlage von DIN-Zertifizierungen oder Bausubstanzgutachten.
Eine plausible Schätzung genügt – mathematische Präzision wird nicht vorausgesetzt.
Finanzbehörden müssen begründete Gutachten anerkennen, sofern diese nicht offensichtlich unschlüssig sind.
Rechtsgrundlagen

Was Gesetz und Gerichte tatsächlich fordern

Sechs rechtliche Säulen, die bestimmen, wie eine verkürzte Nutzungsdauer nachgewiesen werden kann.

Das gesetzliche Fundament: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

In Deutschland wird die Abschreibung für Mietimmobilien üblicherweise pauschal über 40 oder 50 Jahre berechnet (2,5 % oder 2 % jährlich).

Das Einkommensteuergesetz erlaubt ausdrücklich einen kürzeren Zeitraum, wenn die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer ist und dies durch eine plausible Schätzung nachgewiesen wird.

Dies ist ein gesetzlich garantiertes Wahlrecht, keine bloße Ausnahme.

“Beträgt die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als die nach den Sätzen 1 oder 2 maßgeblichen Zeiträume, so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 oder 2 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden.”

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Tatsächliche Nutzungsdauer statt Pauschale

Gebäude altern nicht gleichmäßig. Bauart, Grundrisse, Energieeffizienz, Modernisierungsgrad, Lage und Marktgängigkeit bestimmen die wirtschaftliche Nutzbarkeit.

Gerichte akzeptieren glaubhafte Schätzungen, die auf maximale Wahrscheinlichkeit statt auf mathematische Präzision abzielen. Bereits 1971 entschied der Bundesfinanzhof, dass keine mathematische Genauigkeit bei der Bestimmung der Restnutzungsdauer gefordert werden kann.

Keine Pflicht zu Spezialgutachten oder Sonderverfahren

Ein aufwendiges Bausubstanzgutachten (z. B. nach dem ERAB-Verfahren) ist für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nicht zwingend erforderlich.

Wirtschaftliche Bewertungsmethoden und Verkehrswertgutachten können ausreichen, sofern sie methodisch fundiert und nachvollziehbar sind. Der Steuerpflichtige darf sich jeder geeigneten Methode bedienen.

  • ImmoWertV-Methoden
  • Sachwertrichtlinie / Punktemodell
  • Verkehrswertgutachten

Wirtschaftliche Abnutzung ist ausreichend

Die Rechtsprechung unterscheidet klar zwischen technischer und wirtschaftlicher Nutzbarkeit. Ein Gebäude kann technisch noch solide, aber wirtschaftlich bereits veraltet sein.

Die aktuelle Rechtsprechung bestätigt ausdrücklich, dass der wirtschaftliche Verzehr eines Gebäudes ebenfalls eine kürzere Restnutzungsdauer rechtfertigen kann.

  • Veraltete Grundrisse
  • Mangelnde Energiestandards
  • Funktionale Veralterung
  • Eingeschränkte Vermietbarkeit
  • Lage- oder Marktveränderungen

BMF-Schreiben 2023: Richtlinie, kein Gesetz

Im Jahr 2023 veröffentlichte das Bundesfinanzministerium (BMF) Leitlinien, die eine DIN-Zertifizierung empfehlen und Verkehrswertgutachten kritisch sehen.

Mehrere Finanzgerichte haben klargestellt, dass diese Anforderungen kein Gesetz sind und das höchstrichterlich bestätigte Wahlrecht nicht einschränken dürfen. Entscheidend ist allein die fachliche Überzeugungskraft des Gutachtens.

Gerichte folgen der Rechtsprechung — nicht der restriktiven Verwaltungspraxis.

Schätzungen mit Bandbreite sind zulässig

Die Bestimmung der Restnutzungsdauer ist immer eine Schätzung. Gerichte fordern ausdrücklich keine punktgenaue Jahreszahl, sondern eine realistische Einschätzung innerhalb eines plausiblen Rahmens.

Ein Gutachten darf nur abgelehnt werden, wenn es offensichtlich unschlüssig ist oder deutlich vom anerkannten Schätzrahmen abweicht. Bloße Gegenthesen des Finanzamts reichen hierfür nicht aus.

Vorteile für Investoren

Wichtige Erkenntnisse für Immobilien-Investoren

Grundsätze aus aktuellen Gerichtsurteilen, die die heutige Steuerpraxis leiten.

Eigentümer haben die Wahl zwischen Pauschal-AfA oder dem Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer.

Finanzämter dürfen keine zusätzlichen Regeln oder Anforderungen über das Gesetz hinaus aufstellen.

Privat beauftragte Gutachten sind voll zulässig, wenn sie objektbezogen, nachvollziehbar und methodisch fundiert sind.

Eine DIN EN ISO/IEC 17024 Zertifizierung des Gutachters ist keine gesetzliche Voraussetzung.

ImmoWertV, Sachwertrichtlinie und Punktemodelle sind anerkannte und zulässige Bewertungsmethoden.

Ein Bausubstanzgutachten (ERAB-Verfahren) ist für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nicht erforderlich.

Wirtschaftliche Abnutzung allein kann eine kürzere Nutzungsdauer rechtfertigen — der technische Zustand ist nicht der einzige Faktor.

Schätzungen innerhalb eines plausiblen Rahmens sind zulässig. Mathematische Präzision ist nicht gefordert.

Finanzämter müssen plausible Gutachten akzeptieren und dürfen sie nur bei offensichtlicher Unschlüssigkeit ablehnen.

Ortsbesichtigungen sind nicht gesetzlich zwingend, erhöhen aber die Glaubwürdigkeit eines Gutachtens erheblich.

Selbst moderate Reduzierungen (z. B. von 50 auf 45 Jahre) führen zu einer höheren AfA und werden gerichtlich anerkannt.

Die Rechtsprechung ist gefestigt und steuerzahlerfreundlich. Viele aktuelle Urteile ergingen ohne Zulassung der Revision.

Rechtsprechung

Urteile, die die aktuelle Praxis prägen

Wichtige Entscheidungen des Bundesfinanzhofs und der Finanzgerichte, die die Rechte von Immobilieneigentümern bestätigen.

AfAMax Methode

Der AfAMax-Ansatz

Wir orientieren uns strikt an der aktuellen Rechtsprechung, nicht an restriktiver Verwaltungspraxis.

Fundierte Gutachten

Objektiv fundierte, nachvollziehbare Expertisen, die den Standards der aktuellen Rechtsprechung entsprechen.

Wirtschaftliche Bewertung

Ganzheitliche Bewertung Ihrer Immobilie unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, Grundriss und Marktverhältnissen.

Rechtssichere Herleitung

Realistische, rechtlich fundierte Ermittlung der Restnutzungsdauer, die der Prüfung durch das Finanzamt standhält.

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