Modernisierung vs. Kernsanierung: Auswirkungen auf die Gebäude-AfA

Eine der folgenreichsten steuerlichen Weichenstellungen für Vermieter: Ist eine Renovierungsmaßnahme Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar) oder Herstellungskosten (nur über Jahrzehnte abschreibbar)? Diese Abgrenzung entscheidet darüber, ob Sie die Investition im Jahr der Zahlung vollständig steuerlich geltend machen können – oder ob Sie auf 33 bis 50 Jahre gestreckte Abschreibungen angewiesen sind.

Das neue BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 hat die Abgrenzungsregeln modernisiert. Dieser Artikel erklärt die aktuelle Rechtslage umfassend – und ist Teil unserer Pillar-Page zur Gebäude-AfA, die alle relevanten Aspekte abdeckt. Weitere Hintergründe liefern unsere Artikel zu BMF-Schreiben, BFH-Urteilen und Praxisbeispielen.

Das Grundprinzip: Warum die Abgrenzung so wichtig ist

Steuerlich gibt es drei Kategorien für Aufwendungen an Gebäuden:

1. Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar)

Maßnahmen, die das Gebäude in seinem bisherigen Zustand erhalten oder auf den zeitgemäßen Standard bringen, ohne den Gebrauchswert substanziell zu erhöhen.

Vorteil: Vollständiger Abzug im Jahr der Zahlung als Werbungskosten (§9 Abs. 1 EStG).

Beispiele:

• Reparatur des Dachs
• Erneuerung einzelner Fenster
• Malerarbeiten
• Erneuerung des Bodenbelags
• Austausch einer defekten Heizung (gleichwertiger Ersatz)

2. Herstellungskosten (aktivierungspflichtig)

Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Gebäudes substanziell erhöhen, wesentlich verbessern oder das Gebäude in einen neuwertigen Zustand versetzen.

Nachteil: Keine sofortige Abziehbarkeit; stattdessen Aktivierung und Abschreibung über die (Rest-)Nutzungsdauer (2–3 % pro Jahr).

Beispiele:

• Anbau eines Balkons oder einer Terrasse
• Aufstockung des Gebäudes
• Umwandlung eines Kaltdachs in ein ausgebautes Dachgeschoss
• Kernsanierung (Standarderhebung)

3. Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach Erwerb anfallen und 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen – unabhängig davon, ob sie eigentlich als Erhaltungsaufwand gelten würden.

Das neue BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026: Das 4-Kernbereiche-Modell

Das neue BMF-Schreiben ersetzt die bisherigen Verwaltungsanweisungen aus 2003 und 2017 vollständig. Es führt ein systematisches Modell ein, das die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten klarer strukturiert.

Zum Inhalt des BMF-Schreibens im Überblick: BMF-Schreiben Analyse

Die vier Kernbereiche (zentrale Ausstattungsmerkmale)

Das BMF definiert vier Kernbereiche, die bei der Beurteilung maßgebend sind:

1. Heizungsanlage (zentrale Wärmeversorgung)
2. Sanitäre Anlagen (Bäder, WCs, Wasserversorgung)
3. Elektroinstallation (Stromleitungen, Sicherungskasten, Steckdosen)
4. Fenster (inklusive Verglasungsstandard)

Das 3-Stufen-Gebäudestandard-Modell

Der Gebäudestandard wird in drei Stufen eingeteilt:

Wann liegt eine Standarderhebung (= Herstellungskosten) vor?

Eine Standarderhebung liegt vor, wenn:

1. Mindestens 3 der 4 Kernbereiche in einer zusammenhängenden Baumaßnahme deutlich erweitert oder ergänzt werden UND
2. Der Gebrauchswert des Gebäudes sich dadurch auf eine höhere Stufe hebt (z. B. von Stufe 1 auf Stufe 2)

In diesem Fall sind die gesamten Aufwendungen als Herstellungskosten zu aktivieren.

Kein Erhaltungsaufwand mehr, sondern Herstellungskosten:

• Erneuerung aller vier Kernbereiche von sehr einfachem auf mittleren Standard
• Sanierung von drei Kernbereichen bei gleichzeitiger deutlicher Wertsteigerung des Gebäudes

Abgrenzung im Detail: Was fällt worunter?

Erhaltungsaufwand: Sofort absetzbar

Herstellungskosten: Aktivierungspflichtig

Die 15 %-Grenze: Die anschaffungsnahen Herstellungskosten

§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist eine der heimtückischsten Fallen des deutschen Steuerrechts für Immobilienkäufer.

Wie funktioniert die Regel?

Wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb eines Gebäudes Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen anfallen, die 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (netto, ohne Umsatzsteuer) übersteigen, gelten diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Was bedeutet das praktisch?

• Die gesamten Aufwendungen innerhalb der drei Jahre (nicht nur der Teil über 15 %) werden zu Herstellungskosten
• Sie sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar
• Stattdessen: Aktivierung und Abschreibung über die Restnutzungsdauer
• Die 15 %-Grenze bezieht sich auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises (nicht den Gesamtkaufpreis)

Die 15 %-Berechnung (Schritt für Schritt)

Schritt 1: Kaufpreis ermitteln und aufteilen

• Gesamtkaufpreis: 500.000 €
• Grundstücksanteil: 150.000 €
• Gebäudeanteil: 350.000 €

Schritt 2: 15 %-Grenze berechnen

• 15 % von 350.000 € = 52.500 €

Schritt 3: Aufwendungen in drei Jahren summieren

• Jahr 1 nach Kauf: 15.000 € Sanierungskosten
• Jahr 2: 22.000 €
• Jahr 3: 20.000 €
• Gesamt: 57.000 € (netto, ohne USt)

Schritt 4: Vergleich mit Grenzwert

• 57.000 € > 52.500 € → Grenze überschritten
• Alle 57.000 € werden zu anschaffungsnahen Herstellungskosten

Konsequenz: Statt sofortiger steuerlicher Absetzbarkeit in Höhe von 57.000 € gibt es nur eine Abschreibung von 57.000 € ÷ Restnutzungsdauer pro Jahr.

Was fließt in die 15 %-Berechnung ein?

Einzubeziehen:

• Instandsetzungsmaßnahmen (Reparaturen, Erneuerungen)
• Modernisierungsmaßnahmen
• Schönheitsreparaturen (auch wenn isoliert sofort abziehbar)
• Maßnahmen an der Außenfassade, am Dach, an Heizung, Sanitär, Elektrik

Nicht einzubeziehen:

• Aufwendungen für Erweiterungen (neuer Anbau, Aufstockung) – diese sind ohnehin Herstellungskosten
• Aufwendungen für Außenanlagen (Garten, Wege)
• Erschließungskosten

Die „Alles-oder-nichts"-Falle

Das Tückische an der 15 %-Regel: Wird die Grenze auch nur um einen Euro überschritten, sind alle Aufwendungen in dem Dreijahreszeitraum Herstellungskosten. Es gibt keinen „graduellen" Übergang.

Taktische Gegenmaßnahme: Verschieben Sie geplante Renovierungen wenn möglich auf nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist. Ein Tag Unterschied kann über sofortige Absetzbarkeit vs. jahrzehntelange Abschreibung entscheiden.

Wann der Dreijahreszeitraum beginnt, ist eng mit dem Bewertungsstichtag verknüpft.

Kernsanierung: Wenn das Gebäude steuerrechtlich „neu" wird

Eine Kernsanierung bezeichnet im steuerrechtlichen Kontext eine umfassende Sanierung, durch die ein Gebäude in einen neuwertigen Zustand versetzt wird.

Wann liegt eine steuerrechtliche Kernsanierung vor?

Eine Kernsanierung liegt vor, wenn:

1. Alle vier Kernbereiche (Heizung, Sanitär, Elektrik, Fenster) grundlegend erneuert werden
2. Zusätzlich tragende Bausubstanz und Außenwände aufwendig saniert werden
3. Das Gebäude dadurch in einem Zustand wie neu fertiggestellt wird

Steuerliche Folgen der Kernsanierung

Die Kosten der Kernsanierung bilden eine neue AfA-Bemessungsgrundlage. Die Nutzungsdauer beginnt nicht vollständig neu, aber:

• Die Sanierungskosten werden zum Restbuchwert des Gebäudes addiert
• Die neue Abschreibung richtet sich nach der verbleibenden Restnutzungsdauer
• Wurde das Gebäude wirklich in neuwertigen Zustand versetzt, kann eine neue volle Nutzungsdauer argumentiert werden

Vorteil: Hohe Investitionskosten können über AfA langfristig steuerlich geltend gemacht werden.

Weiterer Vorteil: Auf die nach Sanierung neu entstehenden Herstellungskosten kann potenziell ein erhöhter AfA-Satz (3 % bei neuem Standard post-2022) angewendet werden, wenn dies mit dem Finanzamt abgestimmt wird.

Abgrenzung zwischen Modernisierung und Erhaltungsmaßnahme: Grenzfälle

Die Praxis zeigt, dass zahlreiche Maßnahmen in einer Grauzone liegen. Hier einige typische Grenzfälle:

Dachsanierung

Reparatur des bestehenden Dachs: Erhaltungsaufwand Kompletter Dachausbau zum Wohnraum: Herstellungskosten (Erweiterung) Dämmung des bestehenden Dachs: In der Regel Erhaltungsaufwand (keine neue Fläche, kein Standardsprung in den Kernbereichen)

Badmodernisierung

Modernisierung eines vorhandenen Bads (gleichwertiger Standard): Erhaltungsaufwand (nur ein Kernbereich betroffen) Erstmaliger Einbau eines Bads: Herstellungskosten (Standarderhebung) Luxuriöser Umbau mit deutlichem Standardsprung und gleichzeitiger Heizungs-/Elektrikerneuerung: Potenziell Herstellungskosten (mehrere Kernbereiche, Standarderhebung)

Fensteraustausch

Erneuerung mit gleichwertigem Standard: Erhaltungsaufwand (ein Kernbereich, kein Standardsprung) Erstmaliger Einbau von Doppel-/Dreifachverglasung im gesamten Gebäude plus weitere Kernbereiche: Könnte Standarderhebung sein, wenn der Gesamtstandard steigt

Heizungsmodernisierung

Austausch einer Ölheizung durch eine neue Gasheizung (gleichwertiger Standard): Erhaltungsaufwand Erstmaliger Einbau einer Zentralheizung in einem Gebäude mit Einzelöfen: Herstellungskosten (Standarderhebung)

Erhaltungsaufwand als Werbungskosten: Gestaltungsmöglichkeiten

Ist eine Maßnahme eindeutig als Erhaltungsaufwand einzuordnen, bieten sich verschiedene steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Wenn das Finanzamt dennoch ablehnt, haben Sie das Recht, Einspruch einzulegen:

Sofortabzug vs. zeitliche Verteilung

Nach §82b EStDV können größere Erhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Das ist sinnvoll, wenn:

• Im Jahr der Zahlung das Einkommen besonders hoch oder niedrig ist
• Die steuerliche Wirkung durch Verteilung optimiert werden kann

Absetzung im Jahr der Zahlung

Grundsätzlich gilt das Abflussprinzip (§11 Abs. 2 EStG): Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung abziehbar.

Taktik: Wenn Sie in einem Jahr mit hohem Einkommen (und damit hohem Grenzsteuersatz) stehen, lohnt es sich, Sanierungsmaßnahmen in dieses Jahr zu schieben, um die Steuerersparnis zu maximieren.

Modernisierungsmaßnahmen und die KfW-Förderung: Steuerliche Wechselwirkungen

Wenn Modernisierungsmaßnahmen mit KfW-Fördermitteln (zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse) finanziert werden, entstehen steuerliche Wechselwirkungen:

• KfW-Zuschüsse mindern die Anschaffungs-/Herstellungskosten und damit die AfA-Basis (sie sind nicht als Einkommen zu versteuern, aber die Bemessungsgrundlage sinkt)
• KfW-Darlehen haben keine direkte Auswirkung auf die Bemessungsgrundlage
• Die erhöhten Energieeffizienzanforderungen der KfW können dazu führen, dass Maßnahmen, die eigentlich Erhaltungsaufwand wären, bei gleichzeitiger Anhebung aller Kernbereiche zu Herstellungskosten werden

Für eine genaue Einordnung Ihrer geplanten Maßnahmen empfehlen wir ein Erstgespräch mit unseren Gutachtern.

Was ändert sich durch Inflation und Preisentwicklung?

Ein oft übersehener Aspekt: Die 15 %-Grenze ist eine absolute Prozentzahl – sie wird nicht an die Inflation angepasst und lässt sich auch durch eine präzise Immobilienbewertung und korrekte Kaufpreisaufteilung optimieren (wer einen niedrigeren Gebäudeanteil ansetzt, senkt die 15 %-Schwelle). In Zeiten hoher Materialkosten und Handwerkerpreise steigt das Risiko, die Grenze zu überschreiten, ohne substanziell mehr zu bauen als früher.

Konsequenz: Bei gestiegenen Baukosten sollte die 15 %-Grenze vor jeder größeren Sanierung im ersten Dreijahreszeitraum exakt berechnet werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

1. Ist der Austausch einer alten Öl-Heizung durch eine Wärmepumpe Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

In der Regel Erhaltungsaufwand, da es sich um den Austausch eines bestehenden Kernbereichs handelt – ohne dass die anderen Kernbereiche gleichzeitig auf ein höheres Niveau gehoben werden. Werden im Zuge des Heizungstausches aber auch Sanitär, Elektrik und Fenster modernisiert und steigt der Gesamtstandard, könnte es zu einer Standarderhebung kommen. Für Einzelfallbewertungen wenden Sie sich an unsere Gutachter.

2. Fallen Kosten für Malerarbeiten unter die 15 %-Grenze?

Ja. Schönheitsreparaturen – einschließlich Malerarbeiten – zählen nach der BFH-Rechtsprechung in die 15 %-Berechnung hinein, wenn sie im Rahmen anderer Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach Erwerb anfallen. Das ist auch dann der Fall, wenn sie isoliert betrachtet sofort abziehbar wären.

3. Was passiert, wenn die 15 %-Grenze überschritten wird? Kann ich trotzdem profitieren?

Ja – nicht durch sofortigen Abzug, aber durch erhöhte AfA. Die aktivierten Herstellungskosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und führen zu höheren jährlichen Abschreibungen. Bei einer verbleibenden Nutzungsdauer von 30 Jahren und aktivierten 60.000 € bedeutet das immerhin 2.000 € mehr AfA pro Jahr.

4. Wie dokumentiere ich Erhaltungsaufwand gegenüber dem Finanzamt?

Wichtig ist eine klare Dokumentation: Rechnungen mit Leistungsbeschreibung, Fotos des Ausgangszustands und des Ergebnisses, Auftraggebernachweis, Handwerkerverträge. Je detaillierter die Belege, desto sicherer die steuerliche Anerkennung.

5. Muss ich zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten unterscheiden, wenn ich die Immobilie selbst nutze?

Bei einer Eigennutzung sind weder Erhaltungsaufwand noch Herstellungskosten steuerlich absetzbar (keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Die Abgrenzung ist nur relevant für vermietete Immobilien. Allerdings spielt die Abgrenzung auch beim späteren Verkauf eine Rolle (Ermittlung des Veräußerungsgewinns).

Weiterführende Artikel auf AfAMax

• §7 Abs. 4 EStG erklärt: Abschreibungssätze und Bemessungsgrundlage
• BMF-Schreiben zur Gebäude-AfA: Was gilt aktuell?
• BFH-Urteile zur Gebäude-AfA: Die wichtigsten Entscheidungen
• Bewertungsstichtag: Wann beginnt die AfA?
• Finanzamt lehnt die AfA ab – was tun?
• Praxisbeispiele: AfA-Berechnung für verschiedene Immobilientypen
• Immobilienbewertung: Gebäudewert professionell ermitteln
• Qualifizierte Gutachter für Ihre Immobilie finden

Externe Quellen und weiterführende Literatur

• §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten)
• §7 EStG (Absetzung für Abnutzung)
• BMF-Schreiben vom 26.01.2026 (Instandsetzung/Modernisierung von Gebäuden)
• EStH 2024 – Einkommensteuer-Handbuch (BMF)
• PKF Deutschland: BMF-Schreiben 2026 im Überblick
• Haufe: Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Gebäuden
• Finanztip: Erhaltungsaufwendungen für Vermieter
• BFH-Urteil IX R 13/19 (Schönheitsreparaturen und 15 %-Grenze)

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters. AfAMax bietet [professionelle Immobilienbewertungen](/property-valuation) und die Vermittlung [qualifizierter Gutachter](/appraiser) an.